2025년 상반기, 부동산 시장에 다시 ‘악성 미분양’ 경고등이 켜졌습니다. 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 2025년 5월 기준 공사를 마치고도 분양되지 못한 '악성 미분양' 주택 수가 2만7013가구에 달하면서, 2013년 이후 11년 만에 최대치를 기록했습니다.
단순히 공급이 많아서일까요? 아니면 수요가 그만큼 줄었기 때문일까요? 지금 집을 사야 하는지, 아니면 기다려야 하는지 혼란스러운 상황에서, 악성 미분양 증가의 배경과 실제로 주의할 점들을 정리해봤습니다.
🔎 악성 미분양이란 무엇인가요?
악성 미분양이란 ‘준공 후에도 분양이 안 된 집’을 뜻합니다.
건설사는 이미 공사를 마쳤고, 입주도 가능하지만 계약이 이뤄지지 않아 공실 상태로 방치되는 집들이죠. 단순한 분양 지연과는 달리, 시장 수요와 가격 조건이 맞지 않아 구매자들이 외면한 결과로 보는 게 정확합니다.
왜 이렇게까지 늘었을까?
- 높아진 금리
대출이 어려워지면서 실수요자들의 구매 여력이 크게 줄었습니다. 4%대 주담대 금리는 내 집 마련의 진입장벽을 다시 높이고 있습니다. - 지역별 양극화 심화
수도권과 인기 지역은 여전히 신고가를 경신하고 있지만, 지방 중소도시는 인구 감소·산업 침체로 인해 수요 자체가 줄고 있습니다. 공급은 계속됐지만 수요가 뒷받침되지 못한 것이죠. - 투자 심리 위축
정부의 연이은 규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등으로 투자를 통한 수익 기대가 낮아지면서 분양 시장의 투자자도 빠졌습니다.
지금 집 사도 될까? 이렇게 판단하세요
▶ 지역·단지별 실수요 여부를 확인하세요
미분양이 늘었다고 무조건 기회는 아닙니다. 입지, 교통, 교육, 생활 인프라 등 실거주 관점에서 가치가 있는지를 살펴야 합니다.
▶ 전세 수요도 같이 확인해야 합니다
최근엔 ‘입주 후 전세 놓으면 되지’라는 전략도 잘 통하지 않습니다. 전세 시장까지 침체되면 공실 리스크가 커질 수 있기 때문입니다.
▶ 계약 전, 시행사 및 시공사 신뢰도 꼭 체크
악성 미분양이 늘어나면 건설사 부도·사업 중단 등 후속 위험도 동반됩니다. PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 사례를 참고하며, 건설사 재무상태와 브랜드 신뢰도를 살펴보세요.
결론: 기회일 수도, 위험일 수도
악성 미분양의 증가는 분명 시장 불균형의 신호입니다. 다만, 일부 단지는 분양가 조정 후 실거주자에게 기회가 될 수도 있습니다.
정보 비대칭이 큰 요즘, 정확한 데이터와 전문적인 분석을 바탕으로 판단하는 것이 중요합니다.
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