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부동산 대출, 어디까지 가능할까?
집을 사거나 전세를 구할 때 가장 먼저 떠오르는 질문,
“나는 대출을 얼마나 받을 수 있을까?”
그때 필요한 기준이 바로 LTV와 DSR입니다.
오늘은 두 지표의 계산법과 적용 기준을 쉽게 정리해 드릴게요.
📌 LTV란? (주택담보인정비율)
LTV (Loan To Value ratio)는
‘주택 가격 대비 대출 가능 비율’을 말합니다.
📐 계산 공식
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대출 가능 금액 = 주택 평가금액 × LTV 비율
예시설명
| 집값이 6억 원 | |
| LTV 60% 적용 | 6억 × 0.6 = 3억6천만 원까지 대출 가능 |
💡 LTV는 주택 가격, 무주택 여부, 지역(투기과열지구), 생애최초 여부 등에 따라 달라집니다.
📌 DSR이란? (총부채원리금상환비율)
DSR (Debt Service Ratio)는
‘소득 대비 모든 부채의 연간 상환액 비율’을 말합니다.
📐 계산 공식
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DSR = (연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100
항목예시
| 연봉 | 5천만 원 |
| 연간 대출 상환액 | 1,500만 원 |
| DSR | (1,500 ÷ 5,000) × 100 = 30% |
💡 DSR이 40% 제한이면, 연봉 5천 기준 연간 2천만 원까지만 원리금 상환 가능 → 대출 한도도 연동됨
🧾 2025년 기준 주요 적용 비율 (요약)
항목기본 비율
| LTV (무주택자, 투기과열지구 외) | 최대 70% (생애최초는 80~90%) |
| DSR (총 대출 1억 초과 시) | 40% 기본, 청년/신혼은 일부 유예 적용 가능 |
✋ 그럼 나는 얼마까지 받을 수 있을까?
조건대출 가능성
| 생애최초 + 소득 7천 + 집값 4억 | LTV 80~90% 적용, DSR 40% 기준 → 약 3억 초중반까지 가능 |
| 다주택자 + 조정대상지역 | LTV 0~40%, DSR도 엄격 적용 → 대출 어려움 |
| 청년층 + 중저가 주택 | 생애최초 특례 가능성 ↑ + DSR 우대 적용 → 상대적 유리 |
✨ 마무리
LTV와 DSR은 내 집 마련의 첫 관문이자 핵심 기준입니다.
두 수치를 정확히 이해하면, 계획적인 대출 한도 산정과 무리 없는 재정관리가 가능합니다.
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